Právník: 5 rizik koupě nemovitosti v novostavbě
Sergey Romanov, vedoucí právního centra "Romanov a Sokolova"
Abyste si dnes pro sebe vybrali tu správnou nemovitost s co nejmenšími ztrátami, potřebujete nejen bezchybně vybrat spolehlivého a stabilního developera, ale také mít na paměti, že druhá vlna koronaviru může přímo ovlivnit jak dobu výstavby, tak náklady na investice. Vlastně si o tom povíme v článku o pěti rizicích koupě nemovitosti v novostavbě
HYPOTÉKA
Zvýhodněná hypotéka do 6.5 % učinilo nové domy dostupnějšími než kdy dříve, ale ne vše šlo tak hladce, jak by mohlo. Faktem je, že zvýhodněná hypotéka se poskytuje pouze na nákup nové budovy přímo od developera, což zvýšilo poptávku, což stavebním firmám umožnilo zvýšit náklady na metr čtvereční a dnes náklady na bydlení v Moskvě v primární trh je 210 tis. třít., téměř se přiblížily nákladům na bydlení na sekundární, 220 tis. třít.
Vyhláška ze dne 23. dubna 2020 č. 566 – Zvýhodněná hypotéka
Navíc existuje riziko, že pokud se vláda nerozhodne prodloužit dotaci zvýhodněného hypotečního programu po 1. listopadu 2020, pak se ceny nemovitostí mohou prudce snížit, protože podle Rosreestra na období od května do srpna 2020 1 ze 6 transakcí na trhu nových budov v Moskvě je registrována s půjčkou ve výši 6,5 % nebo méně. To znamená, že bez zvýhodněných hypoték půjdou developerům prodeje klesat, což slibuje v lepším případě zpoždění výstavby, v horším krach stavebních firem.
NOVÉ LIMITY
Výnos starosty Moskvy č. 92-UM ze dne 25. září 2020
25. září 2020 zavedl moskevský starosta Sergej Sobyanin nová omezení kvůli epidemiologické situaci kvůli prudkému nárůstu počtu denně detekovaných případů nákazy koronavirem. Jednoduchý předpoklad, že pokud budou omezení zavedena kvůli nárůstu počtu případů, pak čím více jich bude každý den odhaleno, tím více nových restriktivních opatření bude zavedeno až do globálního uzamčení. Pravděpodobně to může vést k tomu, že se omezení opět dotknou developerů, jako při první vlně koronaviru, kdy měli všichni zakázáno provádět stavební práce od 13. dubna do 12. května 2020.
ZPOŽDĚNÍ STAVBY NENÍ KOMPENZOVÁNO
Nařízení vlády č. 423 ze dne 02.04.2020
Dne 2. dubna 2020 bylo nařízením vlády č. 423 jako opatření na podporu podnikatelů zakázáno načítat a vybírat penále za zdržení stavby, což dalo developerům právo neplatit penále podle smluv o majetkové účasti od 3. 2020 do 1. ledna 2021. Pokud dříve, při sazbě refinancování 4.25% dle rozhodnutí soudu za 9 měsíců prodlení developer zaplatil vlastníkovi jmění až 9% kupní ceny nemovitosti, poté po zavedení zákazu se těchto 9% stalo ziskem stavební firmy. nebo lépe skrytá ztráta pro účastníky sdílené výstavby. Pokud tedy bude zaveden další zákaz, ale od ledna 2021, budou moci někteří developeři odložit dobu výstavby ještě déle, přičemž nebudou nadále platit pokuty.
VADY NEMOVITOSTÍ
Kupující novostaveb se stále častěji potýkají s tím, že se developerská společnost snaží co nejvíce ušetřit na kvalitě stavebních materiálů, a tak se ke dni předání bytu ukazuje, že dokončovací práce uvnitř probíhaly v r. naprosto nepřijatelným způsobem. Mnoho akcionářů se samozřejmě snaží s developerem vyjednávat, aby opravoval stavební vady bez soudních sporů. Vyplní protokol o prohlídce bytu, označí v něm závady a požadují jejich odstranění v přiměřené lhůtě, častěji do 45 dnů. Developer s návrhem souhlasí, ale po uplynutí stanovené doby jsou vady většinou buď neopraveny nebo opraveny částečně.
Přesto, že dle zákona o společné výstavbě může akcionář v případě závad dle vlastního uvážení odmítnout koupi nemovitosti a požadovat vrácení či náhradu, ve skutečnosti se však ve většině případů ukazuje, že odmítnout byty již nejsou k dispozici. To vše kvůli tomu, že se developer snaží, aby v bytě zůstaly jen takové nedostatky, které by kupujícímu v bytě nepřekážely. Podle soudní praxe takové vady znamenají, že byt je v téměř dokonalém pořádku, a přestože nedostatky existují, jsou nepodstatné, takže je developer může v záruční době dobře opravit. Ten ale samozřejmě nenapraví, takže zbývá jen jediné východisko – obrátit se na soud.
SMĚNNÉ KURZY
Ke střednědobé prognóze vývoje ruské ekonomiky v souvislosti s pandemií koronaviru a možnou krizí ve světové ekonomice
Během 9 měsíců od začátku roku 2020 ztratil rubl vůči dolaru na hodnotě 30 % a během příštích 2 let může hodnota měny dosáhnout 91 rublů za 1 dolar, podle mírné předpovědi provedené dolarem. Centrum pro makroekonomické analýzy a krátkodobé predikce v květnu tohoto roku. Je tedy třeba vzít v úvahu, že například byt zakoupený v lednu 2020, kdy byl směnný kurz dolaru 60 rublů, může za 2 roky ztratit polovinu své měnové hodnoty. A to vše je zohledněno, pokud nenastanou nové vlny koronaviru, proto si před koupí nemovitosti několikrát rozmyslete, zda jste připraveni na možná rizika nebo ještě lépe přemýšlejte, chvíli počkejte a pak se rozhodněte.
