Jak vyměnit byt ve městě za venkovský dům
Realitní kanceláře hovořili o nuancích rovné a nerovné směny.
Bydlení mimo metropolitní oblasti je důležitější než kdy jindy. Je to z velké části důsledek pandemie, šíření nového typu koronavirové infekce a karanténních opatření. V týdnech jarní sebeizolace to měli měšťané velmi těžké. Byt se stal jakýmsi vězením. Ať už se jedná o samostatný dům s oploceným pozemkem.
Možnost dýchat čistý vzduch. A také potíže spojené s odpočinkem mimo republiku. Musel jsem přestat cestovat. Dovolená na venkově ale tentokrát zpestřila.
Proto se podle realitních kanceláří letos mnoho Rusů rozhodne vyměnit městský byt za venkovský dům.
Typy směny
V jedné z realitních společností je uveden příkladný scénář. Osoba vlastní dvoupokojový byt v hlavním městě. Hodnota nemovitosti je asi 13 milionů rublů. Ale potřebuje venkovský dům. Realitní kanceláře nabízejí dva hlavní typy směny (uzavření směnné smlouvy) - ekvivalentní a nerovné. První zahrnuje směnu, při které je cena jednotlivého domu a bytu stejná. Druhý znamená, že jeden z objektů je dražší. V tomto případě mluvíme o doplatku – částce odpovídající rozdílu. Pokud nemáte dost peněz, můžete si vzít půjčku.
Je to reálné?
Podle realitních kanceláří velké agentury dosahují průměrné náklady na moskevský byt na sekundárním trhu 13,4 milionu rublů. Přibližně stejná cena za chatu v moskevské oblasti (také sekundární trh). Pokud příměstské bydlení patří na primární trh, pak je průměrná cena 27 milionů rublů. Obecně platí, že kvalitní příměstská nemovitost je rozhodně dražší než byt. Transakce na nerovné směně jsou uzavírány častěji. Navíc je velmi obtížné najít ekvivalentní možnost (ekvivalentní nákladům na městské bydlení).
Podvodní skály
K dokončení legitimní barterové transakce bude vyžadováno posouzení nemovitostí zahrnutých ve smlouvě. Právníci zdůrazňují, že pokud není v takové dohodě uvedena cena, pak se výměna považuje za rovnocennou. Pokud je směna nerovnoměrná, pak se určí výše doplatku.
Je důležité provést právní due diligence. Bohužel, často, když je dům postaven s porušením nebo ne všichni majitelé souhlasí s dohodou. Smlouva by měla být sepsána až po ujištění, že neexistují žádné právní nebo jiné problémy. Dokumenty se zasílají společnosti Rosreestr, kde probíhá státní registrace převodu práv. Od tohoto okamžiku vzniká vlastnictví nemovitosti. A pokud je vyžadován doplatek, pak je majitel dražšího bydlení povinen zaplatit daň z příjmu ve výši 13% (při ekvivalentní směně se daň neplatí).
Advokáti nedoporučují výměnnou smlouvu. A to nejen proto, že je těžké najít možnosti, které by vyhovovaly oběma majitelům. Výměna by mohla mít hluboké právní důsledky. Například pokud se v historii bytu najde nějaký problém, který může způsobit zneplatnění transakce. A to se může stát za šest měsíců, kdy lidé již provedli opravy, usadili se.
Prodat a koupit?
Kvůli mnoha potížím občané raději prodají byt - a za výtěžek koupí dům. Toto řešení má více výhod. Výběr objektů je mnohem širší - můžete si najít chatu podle svých výchozích kritérií.
Proces prodeje městského bydlení se však může zpozdit. Některé realitní kanceláře proto nabízejí alternativní řešení, obchod mimo město. Jedná se o komplexní službu. Procesy běží paralelně - to znamená, že se prodá byt a okamžitě se koupí soukromý dům. Jeden specialista hledá kupce a druhý vybírá předměstské nemovitosti.
A pokud se dům najde, ale byt ještě nebyl prodán? V takových případech je požadovaný objekt „zarezervován“ až na 3 měsíce. Cena zůstává stejná.
